140家房企存货逾36万亿元A股6大房企占一半

■本报记者 王丽新

5月1日，《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的上市房企，140家上市房企存货总计超过3.6万亿元，同比增长14%。

易居研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企新增项目土地成本较高，货值增加。同时，部分房企的商业类项目存货量过高，消化速度较慢。

值得关注的是，以绿地控股为首的A股6大房企存货占比超过51%。对此，严跃进认为，房企集中度进一步提升，规模扩张仍在提速。更重要的是，今年多城调控加码，市场降温效应会带来存货难以转化为现金的问题，预计房企沉淀资金规模将进一步加大，今年的去库存压力也将增加。

存货攀升

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2016年底，140家上市房企存货总计3.62万亿元，与去年同期相比增加了4558亿元，同比增长幅度为14.4%。

其中，存货门槛在1000亿元以上的有6家，分别为绿地、万科、保利地产、华夏幸福、首开股份和招商蛇口；500亿元1000亿元的有13家；300亿元-500亿元的有11家；100亿元-300亿元的有24家。

据记者统计，截至2016年12月31日，绿地控股存货接近4900亿元，同比上涨22%，超过万科；万科存货为4673亿元，同比上升27%；招商蛇口存货1144亿元，同比上升20%。

对此，严跃表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。

另有分析人士认为，尽管房地产行业本身的楼盘开发具有周期长的特点，库存增加有其合理性，一般房企也会储备满足企业未来3年发展需求的土地储备量，但2016年，多城拍出多幅地王地块，尤其中型房企凶猛抢地，同时这些开发营销能力弱，从拿地到开盘时间较长，增加存货货值的同时，还会降低存货周转速度。

不过，《证券日报》记者注意到，与2015年度相比，2016年楼市涨幅明显。从140家房企2016年度的货币资金同比增长率来看，仅有两成房企呈下降状态。但仍有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。另外，还有些企业虽存货增长幅度较慢，甚至出现存货大幅降低的现象，但这并不意味这些房企运营健康。

《证券日报》记者注意到，一些老牌房企正因为资金不足，加之土地市场抢地代价过高，导致企业拿不到地，规模扩张受限怎么治疗成年人癫痫有效。而存货逐年降低的房企也在增加，这些企业由于各种原因导致经营不善，处在重组或者全面转型时期，甚至有个别企业甩卖资产为利润和上市公司的壳身份保驾护航。

库存管理压力加大

值得关注的是，《证券日报》记者观察到，与2015年度相比，2016年度，尽管上市房企存货增加，但不少房企存货周转天数则都在下降。

据Wind资讯数据显示，在A股6大存货超过1000亿元的房企中，除了绿地控股存货周周转天数增加346天外，其余5大房企存货周转天数均有不同程度的下降。

以首开股份为例，截至2016年12月31日，首开股份存货达1144亿元，同比增加20%，存货周转天数为1914天；2015年则为956.7亿元，同比增加40.5%，存货周转天数达2100天。由此可见，存货周转天数少了半年时间。

另以泰禾集团为突发性癫痫的症状例，截至2016年底，其存货为888亿元，存货同比有所增加，存货周转天数却降低了近10个月时间。

在泰禾集团的产品线中，高端院子系是主流产品，这类项目一般营销周期较长。不过，该公司善于逆周期操作，能够实现豪宅楼盘的快周转，不少项目资金回笼速度较同类产品快。有接近泰禾集团人士向《证券日报》记者透露，比如今年一季度，北京317政策尚未出台前，多数房企对市场的判断是，拿地困难，项目在手就不着急销售，但泰禾集团董事长黄其森则认为，调控有从严的趋势，因此加快了其北京丽春湖院子的销售速度。而在317政策之后，泰禾集团在北京的另一个高端全新产品线园系项目泰禾昌平拾景园也在积极准备入市。

事实上，现在看来，不少房企的高端项目因限价政策，难以高价拿到预售许可证，低价则牺牲利润，开发商不认可。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。

鉴于此，某业内人士向本报记者表示，库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力。不过，拉长销售周期，并不一定是企业的被动所致，也可能是其捂盘惜售，借土地红利拉升利润，尤其有能力获得大量低成本融资的房企，对此可能更为执着。

对此，严跃进则认为，这一轮调控政策如此严厉之下，多个城市成交量都在下滑，包括商住类项目限购之后癫痫危害有哪些，交易量也将快速降低，今年房企的销售压力增加，随之而来的去库存能力也将变弱，资金链有一定压力。